推动落实购买首套房贷款 " 认房不用认贷 " 政策措施，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策 …… 近日，我国房地产政策持续调整优化。这些政策将为居民购房带来哪些便利和实惠？

住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

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" 认房 " 或 " 认贷 " 是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中 " 认房又认贷 " 最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。

住房和城乡建设部政策研究中心研究员浦湛说，在 " 认房不用认贷 " 政策落地城市，将以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女在内，只要在当地没有住房，即使有贷款记录，购房时可按首套来执行贷款政策，享受首付比例和利率优惠。

对于置换家庭来说，" 认房不用认贷 " 政策将带来利好。福州市民陈女士怀孕已经 6 个月了，她盼着新政早点落地。" 宝宝降临后，想换个大房子。" 她给记者算了一笔账：之前看中的一套 220 万元的住房，按照现在政策，首付 40%，要 88 万元，如果能‘认房不用认贷’，首付 30%，首付可少付 22 万元。

中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长卢华翔说，在一些首套与二套房首付比例差距较大的城市，若及时跟进落实 " 认房不用认贷 " 政策，将为购房人带来更多利好。

对于曾在外地贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因在当地无房的新市民，" 认房不用认贷 " 能帮助其降低购房门槛。新落户广州的 "90 后 " 市民郝先生说，自己一家三口在南京有房，去年已还清房贷。" 但按照‘认房认贷’情形，我们在广州首次买房，即便卖了南京的房子，再买房也要 7 成首付。如果‘认房不用认贷’落地，不用卖掉南京的房子也能享受首套 3 成的首付资格，利率也许也能按首套进行。"

一些居民家庭虽然已利用贷款购买过住房，但后来因创业、经商、治病、子女上学等需要资金，将其拥有的住房卖掉，实际上名下已无住房了。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说，" 认房不用认贷 " 情形下，购房人能否享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，本质上是看购房人目前名下有无住房，该政策落地更加符合居民购房需求和实际。

在 " 认房不用认贷 " 情形下，首套房贷款利率可以降低，减少 " 月供 "，提高购房支付能力，减轻购房负担。据贝壳研究院监测显示，2023 年 7 月份，百城首套主流房贷利率平均为 3.90%，二套主流房贷利率平均为 4.81%。以天津为例，100 万贷款 25 年在 " 认房不用认贷 " 情形下产生的利息比 " 认房认贷 " 情形下节省 16.8 万元。

通知明确，此项政策作为政策工具，纳入 " 一城一策 " 工具箱，供城市自主选用。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，我国房地产市场城市间分化差异大，" 认房不用认贷 " 政策被纳入 " 一城一策 " 工具箱，允许地方根据本地房地产市场供求关系和价格走势等因城施策，可助力房地产长效机制的建设与完善。

在居民换房个税优惠政策方面，财政部、税务总局、住房城乡建设部日前发布公告称，自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据介绍，这一政策总结起来即是 " 换房可退个税 "。业内人士表示，对于大部分城市来说，换房可以节省 3 万至 5 万元税费，而北京等城市部分房源能节省更多税费。交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。

" 这是一个延续实施的政策。" 中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任何代欣表示，财政部等部门去年出台的支持居民换购住房有关个人所得税政策将于今年底到期，三部门明确将这项政策延续实施至 2025 年底，有助于继续支持居民改善住房条件。